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1.什么是“楼花”?炒“楼花”是怎么回事?

一些房地产开发公司在建造的楼宇未落成前,便将该楼宇的所有权零打碎敲地卖给投资大众。此时投资者买下的只是房地产开发公司的一个承诺,即当所建楼宇交付时,投资者凭此承诺可以得到该座楼宇的某个单位的业权。房地产开发公司所售出的这一业权,就叫做楼花。炒“楼花”即指预售商品房的再转让,是指预购方从预售方购得预售房后,伺机高价卖出,以获得利润的炒卖行为。


2.什么是商品房预售?

商品房预售也称楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定时期将拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期房买卖,买卖的只是房屋的一张期房合约。它与成品的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售具有以下特征:

(1)商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生效力的根据。

(2)商品房预售具有较强的国家干预。由于商品房以预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定,而且还要求在预售合同签定后向当地人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。


3.商品房预售的条件是什么?

商品房预售应符合下列条件:

(1) 已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押。

(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证。

(3) 按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。

(4) 已经办理预售登记,取得商品房预售许可证。

(5) 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地部门登记备案。

(6) 向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。


4.商品房预售合同应包括哪些内容?

预售商品房,预售方应与购买方签订合同。其内容主要有:

(1) 双方的名称、地址、法人组织必须有法定代表人签名。

(2) 标的,即预售商品房的位置、编号。

(3) 数量,预售商品房的数量,面积应以平方米来计算,明确是建筑面积还是使用面积或其它面积。

(4) 价款即房屋的价金,如每平方米多少元,不仅应标明单价,还应标明总价。我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定, 但对预售额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。根据建设部的规定,预售商品房的预售款,在房屋开工建设时不得超过40%,待建房工作量完成一半时再收至60%,以房屋封顶可收至95%,到房屋交付使用时再全部收取。交付方式和期限,包括预售款的交付方式和房屋的交付方式。

(5) 房屋使用性质,明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其它用房。

(6) 房屋产权转移方式、期限。

(7) 违约责任。

(8) 双方约定的其它条款。


5.商品房购销合同签约注意事项有哪些?

(1) 购房者如觉得示范文本尚不够全面,可以与卖方签定补充协议。补充协议同样需要签字盖章。

(2) 购房者应要求开发商将房屋设计平面图作为合同附件。

(3) 签约双方可以在合同附件中约定建筑结构、装修、设备标准,包括地面、天花、门窗、内墙、外墙、厨房、卫生间等装修标准。

(4) 签约双方应在合同中约定,自合同签订之日起30日内到房管部门办理合同登记备案手续。

(5) 非法人组织不能以自己的名义购房。法人的下属机构可以以其主管单位法人的名义购房。

(6)产权登记责任及费用应明确,购房者可以在合同中约定,卖方有义务配合买方办理合同登记及产权过户手续,否则要支付违约金, 以防卖方在交付之后不愿配合办理产权手续或要买方满足附加条件后才愿配合办理。

(7) 价格条款需写明是否包含有关费用。按规定,水电增容费、消防装置费等不能另行收取。有些开发商在合同附加条款中, 将安全装置、电话、有线电视等费用另行收取,但却不确定价款。这种作法是不对的。

(8) 定金数额不可过高。签订合同前不宜匆忙付清定金或预付款。

在《商品房购销合同》中,应明确房屋的地点(包括方位、朝向、门牌号、层次、面积等)、类型(公房、私房、经济适用房、商品房等)、结构(建筑结构及使用的建筑材料)、质量(是高层建筑,还是多层或是平房,房屋的新旧程度、使用状况)、附属设施(配套设施和物业管理等)。


6.购买期房应注意哪些问题?

由于期房尚在建造过程中,因此,购房者在预购期房时,应综合了解发展商的有关情况,并应实地考察建房基地,核对发展商提供的有关预售资料和刊登的广告,才不致于因匆忙购房而导致损失。

(1) 购房者在开发公司洽谈达成协议后,双方应签订由房屋管理部门统一印刷,工商管理部门监制的《商品房预售合同》, 在该合同中应明确所购房屋的价款、付款方式、装修装璜标准、交房期限、房屋面积、楼层、朝向、户型等,并明确违约责任。

(2) 预售合同签署后,连同自己的身份证复印件交给售方,并由售方将预售合同交房地产交易管理所审核合格后,由房产登记发证部门办理预售合同备案登记。 如此,预售交易手续才算完备。

(3) 在签定预售合同之前应到实地查看一下,以验明预售合同的内容和售楼书的说明,是否与实际情况相符。

(4) 如果房屋的出售是由房地产中介公司代理,应查验中介公司是否有工商营业执照和中介资格,其服务人员是否持有房地产经纪人资格证。

(5) 期房的价格在同等条件下应较现房便宜。购房前应先行考察同类地区同类房屋的现房及期房的价格,可贷比三家,并根据自己的承受能力,确定一个合适的价位。

(6) 综合了解开发商的实力与水平、开发资质等级、信誉度,着重了解开发商的开发业绩,尤其要注意房屋质量、今后服务与物业管理。

(7) 根据自己的生活习惯及品位,选择合适的户型和结构,并可根据设计图纸提出自己的要求,可以与开发商协商修改设计。

(8) 仔细审查物业管理委托合同,留意物业管理费用的定价与收取是否符合物价管理部门的规定,并尽可能了解物业管理企业的资信。

(9) 期房预售合同签订后,购房者要督促开发商到房地产管理部门尽早办理登记备案手续,以防开发商重复出售期房。


7.预售商品房如何进行转让?

按照有关商品房转让的规定,预售商品房再转让的前提条件首先是《商品房预售契约》应在有效期内。在具备这一前提条件后,其办理程序如下:

(1)转让方与受让方须签订转让合同(一式四份),合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、 转让方受让人的权利和须承担的义务等内容。其中,转让金额与原预售契约价款相一致。转让合同需经开发企业认可、签字盖章。

(2)转让双方持预售契约、转让合同及有关的证件到销售的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同并符合规定的, 经办人填写《预售商品房转让审批表》,报市(县)房产管理局审批。

(3)交易管理部门对批准转让的,通知转让双方缴纳印花税。转让合同加盖“预售登记专用章”。其中两份贴有印花税的正本由转让方、受让方各执一份,副本由开发企业、交易管理部门各执一份。转让方所持预售契约正本移交给受让人,待房屋正式交用后,凭此件办理过户手续。经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的,应通知转让人。

(4)商品房预售登记后,购房人(个人)要求更名的,根据继承权的亲属关系可在预售契约上更名,办理时应出具经公证的亲属关系证明。其他不具亲属关系的应按转让程序办理。


8.预售合同的约定的商品房面积与建成后实测面积有出入的如何处理?

避免上述纠纷,最好的办法是在签订房屋预售合同时,在有关面积条款上多下功夫,解决实测面积误差的公平约定应是:实测面积与暂测面积存在一定范围(3%)内的误差,不视为卖方违约;但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算,多退少补。若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围(如3%)视为卖方违约,卖方应承担违约责任,买方也可以把这一情况视为解约的原因。


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